Comment échapper à la taxe sur les logements vacants ?

 

Taxe sur les logements vacants : qui peut y échapper ?

La fiscalité sur les logements vacants fait l’objet d’un durcissement progressif ces dernières années. Avec la crise du logement qui sévit en France, les pouvoirs publics cherchent à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché. Pourtant, certaines décisions de justice démontrent que cette taxe peut être contestée et annulée sous certaines conditions précises. C’est le cas d’un contribuable qui a récemment échappé à cette imposition grâce à une décision de la Cour administrative d’appel de Nantes. Cette affaire pourrait concerner de nombreux autres propriétaires confrontés à la même situation. Explications.

La taxe sur les logements vacants : un impôt contestable ?

La taxe sur les logements vacants (TLV) a été instaurée pour lutter contre la rétention immobilière et encourager la mise en location des biens inoccupés. Son principe est simple : un propriétaire possédant un logement vide depuis plus d’un an dans une zone tendue est redevable de cette taxe.

Toutefois, la loi prévoit des cas d’exemption qui permettent d’éviter cette imposition. L’un des principaux motifs d’exonération repose sur l’impossibilité de rendre le logement habitable sans des travaux lourds à la charge exclusive du propriétaire. C’est sur cette base qu’un contribuable a récemment obtenu gain de cause devant la Cour administrative d’appel de Nantes.

Un arrêt qui fait jurisprudence

Dans un arrêt du 24 décembre 2024, la Cour administrative d’appel de Nantes a donné raison à un propriétaire qui contestait la taxe sur les logements vacants que le fisc lui réclamait. Voir l'arrêt complet ici.

Un bien inhabitable sans travaux majeurs

L’élément clé de cette affaire repose sur le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable. En effet, la cour a estimé que les coûts de rénovation (13 400 € pour l’électricité et l’installation sanitaire) représentaient entre 38 % et 44 % de la valeur vénale du bien, évaluée entre 30 000 et 35 000 €. Une proportion jugée suffisamment importante pour exonérer le propriétaire de la taxe.

Un principe reconnu par le Conseil constitutionnel

Ce jugement s’appuie sur plusieurs décisions du Conseil constitutionnel, qui considère qu’un logement inhabitable sans travaux importants ne peut être soumis à la taxe sur les logements vacants. En d’autres termes, si le coût des rénovations est trop élevé par rapport à la valeur du bien, le propriétaire ne peut être contraint de payer une taxe sur un logement qu’il ne peut pas remettre en location immédiatement.

Quelles conséquences pour les propriétaires ?

Ce jugement ouvre la voie à de nombreuses contestations similaires. Si vous êtes propriétaire d’un logement vacant qui nécessite d’importants travaux, il est possible de contester la TLV en vous basant sur cette jurisprudence.

Comment contester la taxe sur les logements vacants ?

1. Faire établir des devis détaillés pour justifier du montant des travaux nécessaires à la remise en état.
2. Comparer la valeur du bien avec le coût des travaux pour démontrer un ratio élevé, comme dans l’affaire jugée par la Cour administrative d’appel.
3. Appuyer son dossier avec les décisions de justice existantes, notamment les arrêts du Conseil constitutionnel et celui de la CAA de Nantes.
4. Saisir la Commission départementale de conciliation en cas de litige avec l’administration fiscale.
5. Faire appel à un avocat fiscaliste si la situation l’exige. Un commentaire détaillé de cette décision est disponible ici.

Taxe sur les logements vacants : qui peut y échapper ?

La fiscalité sur les logements vacants fait l’objet d’un durcissement progressif ces dernières années. Avec la crise du logement qui sévit en France, les pouvoirs publics cherchent à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché. Pourtant, certaines décisions de justice démontrent que cette taxe peut être contestée et annulée sous certaines conditions précises. C’est le cas d’un contribuable qui a récemment échappé à cette imposition grâce à une décision de la Cour administrative d’appel de Nantes. Cette affaire pourrait concerner de nombreux autres propriétaires confrontés à la même situation. Explications.

La taxe sur les logements vacants : un impôt contestable ?

La taxe sur les logements vacants (TLV) a été instaurée pour lutter contre la rétention immobilière et encourager la mise en location des biens inoccupés. Son principe est simple : un propriétaire possédant un logement vide depuis plus d’un an dans une zone tendue est redevable de cette taxe.

Toutefois, la loi prévoit des cas d’exemption qui permettent d’éviter cette imposition. L’un des principaux motifs d’exonération repose sur l’impossibilité de rendre le logement habitable sans des travaux lourds à la charge exclusive du propriétaire. C’est sur cette base qu’un contribuable a récemment obtenu gain de cause devant la Cour administrative d’appel de Nantes.

Un arrêt qui fait jurisprudence

Dans un arrêt du 24 décembre 2024, la Cour administrative d’appel de Nantes a donné raison à un propriétaire qui contestait la taxe sur les logements vacants que le fisc lui réclamait. Voir l'arrêt complet ici.

Un bien inhabitable sans travaux majeurs

L’élément clé de cette affaire repose sur le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable. En effet, la cour a estimé que les coûts de rénovation (13 400 € pour l’électricité et l’installation sanitaire) représentaient entre 38 % et 44 % de la valeur vénale du bien, évaluée entre 30 000 et 35 000 €. Une proportion jugée suffisamment importante pour exonérer le propriétaire de la taxe.

Un principe reconnu par le Conseil constitutionnel

Ce jugement s’appuie sur plusieurs décisions du Conseil constitutionnel, qui considère qu’un logement inhabitable sans travaux importants ne peut être soumis à la taxe sur les logements vacants. En d’autres termes, si le coût des rénovations est trop élevé par rapport à la valeur du bien, le propriétaire ne peut être contraint de payer une taxe sur un logement qu’il ne peut pas remettre en location immédiatement.

Quelles conséquences pour les propriétaires ?

Ce jugement ouvre la voie à de nombreuses contestations similaires. Si vous êtes propriétaire d’un logement vacant qui nécessite d’importants travaux, il est possible de contester la TLV en vous basant sur cette jurisprudence.

Comment contester la taxe sur les logements vacants ?

1. Faire établir des devis détaillés pour justifier du montant des travaux nécessaires à la remise en état.
2. Comparer la valeur du bien avec le coût des travaux pour démontrer un ratio élevé, comme dans l’affaire jugée par la Cour administrative d’appel.
3. Appuyer son dossier avec les décisions de justice existantes, notamment les arrêts du Conseil constitutionnel et celui de la CAA de Nantes.
4. Saisir la Commission départementale de conciliation en cas de litige avec l’administration fiscale.
5. Faire appel à un avocat fiscaliste si la situation l’exige. Un commentaire détaillé de cette décision est disponible ici.

Vers une extension aux travaux de rénovation énergétique ?

L’arrêt de la Cour de Nantes pose une question essentielle pour l’avenir : ce raisonnement pourrait-il s’appliquer aux travaux de rénovation énergétique imposés par la réglementation actuelle ?

Les logements classés G bientôt interdits à la location

À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (diagnostic de performance énergétique) seront interdits à la location. Cela signifie qu’un propriétaire ne pourra plus louer son bien s’il ne respecte pas un certain niveau de performance énergétique.

Or, pour rénover un logement énergivore, le coût peut être très élevé, souvent supérieur à 30 % de la valeur du bien. Dans ce cas, peut-on considérer que ces logements sont inhabités contre la volonté de leur propriétaire et qu’ils devraient être exonérés de la TLV ? Cette question pourrait être tranchée par la justice dans les années à venir.

Conclusion : une opportunité pour les propriétaires concernés

L’arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Nantes constitue une victoire pour les propriétaires de logements vacants nécessitant des travaux importants. Cette décision confirme que la taxe sur les logements vacants ne peut être appliquée si la remise en état du bien représente une charge disproportionnée.

Dans le contexte de la transition énergétique, il est fort probable que de nouveaux recours soient intentés pour les logements interdits à la location en raison de leur mauvais DPE. Cette évolution pourrait conduire à une jurisprudence plus large sur les obligations de rénovation imposées aux propriétaires.

Si vous êtes concerné par cette situation, il est essentiel de vous renseigner sur vos droits et de préparer un dossier solide pour contester une éventuelle taxation indue.

📌 Source :

• Le Figaro Immobilier
• L’arrêt de la CAA de Nantes
• Commentaire de Me Arnaud Soton